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Economia

Limite de vagas em prédios pode subir preço do estacionamento em SP

Plano Diretor Estratégico quer incentivar população a utilizar mais o transporte público e alternativas, como a bicicleta

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Limite de vagas em prédios pode subir preço do estacionamento em SP

A versão atual do Plano Diretor Estratégico do município de São Paulo, sancionado em julho pelo prefeito Fernando Haddad, define, entre outros pontos, que nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, áreas bem servidas de infraestruturas de transporte público, não será mais obrigatório atender a um número mínimos de vagas de garagem por empreendimento. Ainda assim, não será toda área destinada a esta finalidade considerada não computável. As vagas de garagem que excedam os limites de uma vaga por unidade residencial e uma vaga para cada 100m2 de área construída computável dos empreendimentos não residenciais passarão a ser computáveis, portanto passíveis de cobrança de outorga onerosa. 

O objetivo é atrair e estimular a população (residente e circulante) que prefere se locomover por meio de transporte público e coletivo e não motorizado, bem como aqueles que preferem se deslocar a pé. Mas especialistas indicam que muito possivelmente a maioria continue usando o carro devido a uma série de fatores. Na análise de Hamilton Leite, mestre em Engenharia Civil e Urbana e Diretor de Sustentabilidade do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), se num curto espaço de tempo a quantidade de vagas ofertada pelos empreendimentos imobiliários é drasticamente reduzida, a consequência é que as famílias que precisam de uma quantidade de automóveis maior do que seus apartamentos ou escritórios lhes oferecem, e estas pessoas não tem alternativas por elas aceitáveis de transporte que possa substitui-los, precisarão deixá-los em estacionamentos externos ao edifício ou na rua. 

Neste caso, os automóveis estacionados reduzirão o espaço de circulação nas vias, podendo interferir no espaço destinado ao tráfego. É preciso levar em conta ainda que o meio-fio vem perdendo espaço como “vaga de estacionamento” em muitos bairros, já que a prefeitura está ampliando o número de quilômetros destinados a ciclofaixas e vias exclusivas para ônibus. 

“Deveria ter sido previsto um longo período para a transição da mobilidade baseada no automóvel, para aquela pretendida, baseada no transporte público de massa, que ainda precisa melhorar muito e no transporte não motorizado. Para que o morador possa se deslocar de bicicleta ou a pé, antes de mais nada, é necessário que o Plano Diretor e as Leis de Uso e Ocupação do Solo, estimulem uma ocupação equilibrada entre moradia, trabalho, estudo e lazer numa mesma microrregião, e mesmo havendo este direcionamento legal, são necessários décadas para que a cidade se transforme”, opina o especialista.

“A oferta de vagas nas ruas também está sofrendo redução, por isso ainda é uma incógnita como os usuários de veículos particulares irão se comportar com as mudanças”, aponta Marcelo Gait, presidente do Sindepark (Sindicato das Empresas de Garagens e Estacionamentos do Estado de São Paulo). Ele destaca ainda que estacionar na rua, além de mais difícil, vem ficando mais caro também. O preço da zona azul aumentou, assim como o quanto algumas pessoas cobram por ‘cuidar’ do carro. No caso da zona azul, a folha que permite utilizar a vaga na rua durante uma hora passou a ser vendida de R$ 3,00 para R$ 5,00 em 1º de agosto. 

Deixar o carro em estacionamentos privados vai sair mais caro?

Na opinião de Hamilton Leite, é possível que sim, na medida em que haverá maior demanda por este tipo de serviço. “Mas só saberemos ao certo dentro de alguns anos”.
Já o presidente do Sindepark explica que não há uma relação muito forte entre a limitação de vagas nas garagens de novos prédios e preços dos estacionamentos privados. “O que mais impacta no valor cobrado pelos estacionamentos é o quanto eles pagam de aluguel para os proprietários dos imóveis onde o estabelecimento funciona, o que compromete grande parte do faturamento da empresa. Com a grande valorização imobiliária da cidade, os estacionamentos ficaram com tarifas compatíveis ao metro quadrado das regiões onde estão. Outros fatores, como mão-de-obra, seguro e impostos também pesam no cálculo”, esclarece.

De acordo com Gait, por volta de 21% dos 6 mil estacionamentos em São Paulo são subterrâneos. “Porém, muitos deles estão embaixo de prédios residenciais e comerciais e este tipo de espaço também vai sofrer restrições com o novo Plano Diretor”, pondera. Isso porque que a lei define que nas áreas dos eixos de transformação urbana, das subprefeituras da Mooca, Sé e nas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), os terrenos com áreas acima de 500m² considerados subutilizados ou ociosos, mesmo com uso de estacionamentos, podem ser obrigados ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória, além de ficarem sujeito a IPTU progressivo ou até mesmo desapropriação. 

Para Leite, a construção de estacionamentos subterrâneos pode resolver o problema de curto prazo. “Mas possivelmente (os estacionamentos subterrâneos) ficariam ociosos daqui alguns anos ou décadas, quando tivermos alcançado a almejada redução da quantidade de carros nas nossas cidades”, considera.

Apartamentos com mais vagas podem pressionar valor do imóvel

Uma pesquisa conduzida por Hamilton Leite na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP) sobre vagas de estacionamento em São Paulo aponta que, em média, para um apartamento de 100 m2 de área privativa, existiam cerca de 50 m2 de área construída destinada a garagens (mais 35 m2 de áreas comuns, totalizando 185 m2 de área total construída por unidade). 

Segundo o levantamento, de 2011, a área necessária por vaga, considerando as circulações, pode variar entre 22 e 32 m2, ou 27 m2 em média. A área média por apartamento de um dormitório em São Paulo é de 47 m2, e assim, temos uma proporção de vaga por área privativa 14% maior num apartamento de um dormitório, com uma vaga, em relação a média da cidade. “Este fato encarece o custo do empreendimento, e consequentemente o valor do m2 de venda dos imóveis, pois existe proporcionalmente maior área construída destinada a garagens, em relação a cada m2 de área privativa nestes apartamentos menores”, argumenta.

Ainda de acordo com Leite, outro fator que pressionará os preços, é que daqui dois ou três anos, quando os empreendimentos aprovados de acordo com o novo Plano Diretor, com as restrições definidas quanto a oferta de vagas começarem a ser vendidos, haverá maior valorização dos apartamentos existentes, aprovados na legislação anterior, que melhor atendem a demanda atual quanto a quantidade de vagas, e num segundo momento, os valores dos apartamentos novos também tenderão a acompanhar esta elevação de preços.

“Precisamos caminhar em direção a um novo modelo para a mobilidade de todos nós que vivemos em grandes cidades, já que o atual, apoiado no uso do automóvel, está saturado. Porém deve haver um planejamento de longo prazo, definido e gerido pela sociedade civil organizada, para que não seja radicalmente alterado a cada nova gestão pública”, conclui. 

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