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Economia

25/08/2016

Entraves dificultam a implantação de comércio no térreo dos prédios da capital paulista

Entre os motivos, especialistas apontam a crise econômica, o alto número de projetos aprovados sob a legislação anterior e a resistência dos moradores

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Entraves dificultam a implantação de comércio no térreo dos prédios da capital paulista

Fachada ativa pode ampliar a oferta do comércio, além de deixar a cidade mais ocupada, mais segura e esteticamente mais bonita
(Arte/TUTU)

Por Jamille Niero

Entre os principais pontos do Plano Diretor Estratégico (PDE) da capital paulista, está o incentivo à incorporação de fachada ativa nos novos empreendimentos imobiliários construídos na cidade. A fachada ativa nada mais é do que o espaço térreo dos prédios ocupado com comércio, serviços ou equipamentos, com abertura direta para rua e acesso aberto à população.

Para a Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP), esse estímulo é bem-vindo, porque, além de ampliar as possibilidades de oferta do comércio, deixa a cidade mais ocupada, mais segura e esteticamente mais bonita. Segundo o presidente do Conselho de Desenvolvimento Local da Federação, Jorge Duarte, o perfil do estabelecimento instalado nesse espaço pode variar de acordo com a região e o tipo de consumidor. “Pesquisas de mercado podem apontar as características do consumidor de uma dada região e definir a abrangência da oferta e os tipos de estabelecimentos que poderão ser construídos. Por outro lado, construir prédios já prevendo estabelecimentos comerciais na fachada pode ter uma forte influência nos consumidores, que podem sentir-se atraídos pela facilidade de acesso ao comércio. Essa dinâmica pode trazer um círculo virtuoso de desenvolvimento”, considera.

Crise
Apesar do incentivo, a incorporação da fachada ativa nas novas construções está longe de ocorrer com frequência. São dois os principais motivos que podem justificar a falta de projetos que incluam a medida. Um deles é a crise econômica, que reduziu quase todos os tipos de investimento, incluindo o imobiliário – uma pesquisa do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) aponta que as vendas de imóveis novos recuaram 50,7% em maio deste ano na comparação com mesmo mês de 2015.

Outra justificativa seria a grande quantidade de projetos aprovados sob a legislação anterior, antes de o PDE entrar em vigor. “Ofertar prédios diferenciados pode ser uma alternativa para ampliar as vendas. A tendência é que o consumidor queira adquirir produtos da forma mais rápida possível. Por isso, a ampliação de comércios nas fachadas dos prédios será uma alternativa positiva”, alega Duarte.

Para analisar a demanda, a pesquisa produzida pelo Secovi-SP, acima referida, usou como amostra três regiões da capital paulista: os Eixos de Estruturação Urbana do Ibirapuera, do Butantã e da Avenida Rebouças. O resultado mostrou que o percentual de destinação de área construída não computável dos empreendimentos residenciais ao comércio fica entre 7 e 11%, com média de 8%, abaixo dos 12,5% previstos de incentivo.

“A conclusão a que chegamos com o estudo é que nem todos os lugares terão condições de adotar os limites previstos no PDE como incentivo, porque a fachada ativa era apenas um mecanismo de estímulo”, diz Cláudio Bernardes, ex-presidente e atual membro do Conselho Consultivo do Secovi-SP.

Ele frisa a dificuldade que alguns novos empreendimentos podem enfrentar para preencher esses espaços, já que a nova Lei de Zoneamento, sancionada em março deste ano, trouxe a obrigatoriedade da fachada ativa em terrenos acima de 20 mil m² quadrados de área construída. “Onde há essa obrigatoriedade, se não houver demanda, pode ser complicado para o empreendimento que ficar com o térreo vazio, pois o espaço pode se deteriorar”, argumenta.

Resistência
Para o arquiteto Fernando Machado, titular do escritório FM Arquitetura, o principal problema para maior adoção das fachadas ativas é a resistência dos moradores. Segundo ele, muitas vezes os condôminos se sentem incomodados com a falta de portões e a ausência da guarita, que dariam lugar ao estabelecimento comercial.

O arquiteto explica que, ao formular projetos de paisagismo para novas construções ou reformas de condomínios já existentes, o escritório sugere a transformação do espaço térreo em espaço para comércio. De acordo com ele, a maioria das sugestões inclui a adaptação da guarita ou a substituição do gradil por instalação de espaço comercial, com portões separados para a loja e para o condomínio.

“O comerciante se responsabilizaria pela área da calçada e cuidaria da limpeza e manutenção desse térreo, em conjunto com o condomínio, desonerando o custo e melhorando a convivência do espaço”., esclarece Machado, relatando, porém, que todas as sugestões já feitas foram recusadas. Mesmo quando o projeto original do prédio já continha o espaço para comércio no térreo, como é o caso de um prédio na Bela Vista que ele atendeu e estava com o local desativado. “Sugerimos que o espaço fosse reativado para gerar recursos para o condomínio, mas os moradores recusaram, porque disseram ter mais problemas do que facilidades ao alugar, já que em outras vezes houve problemas em relação ao seguro da loja e a comerciantes que não tiravam a licença de funcionamento da forma adequada”.